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建筑信息模型技術應用試點——舜元科創園運維系統建設的探索

發布時間：2016-06-03 前期準備
舜元科創園項目作為上海市首批建筑信息模型技術應用試點項目，致力于BIM在建筑全生命周期的應用，而運維系統是建筑運維階段應用BIM技術的基礎，該系統的建立能夠有效幫助業主單位和物業單位管理建筑的設施設備，提高建筑物業管理水平，降低建筑能耗等運維成本，提高該大樓的商業品質和舒適度。

運維系統的建設不是一蹴而就的事情，雖然在大樓建成之前我們有較為充裕的時間，但BIM+FM作為新興技術，應用案例并不廣泛，市場化的系統也并不成熟，為此項目立項之初要建立比較科學的實施規劃，不僅要建成一套滿足于舜元科創園智慧型物業管理需求的運維系統，同時也成為舜元集團BIM技術在運維階段應用實踐的重要成果：

組織考察

三月伊始，舜元控股、舜元建設和優聯物業三方組織代表考察了邁銳斯智控科技（上海）有限公司，會議現場對方FM技術總監為我們展示了基于ARCHIBUS和自主研發的兩套“BIM+FM”（FM:設施設備管理）的運維系統；這與我方前期調研的結果相一致，早期BIM技術應用于物業運維管理主要依托了國外ARCHIBUS這款軟件，雖然有像望京SOHO、上海申都大廈這樣的成功案例，但由于該軟件漢化做的差強人意，運維邏輯又與國內大部分的物業管理公司相差甚遠，所以以該軟件作為運維系統內核有待商榷。難道國內就沒有基于BIM技術的自主研發運維系統嗎？答案是肯定的，緊接著我們就考察了北京的一家做建筑節能技術研發的單位——北京博銳尚格節能技術有限公司，該公司早期開發大廈的能耗管理系統，需要通過物業設備接入大量的運維數據，這些數據通過調取歷史記錄或者建立分析圖表的方式為物業管理者提供決策。近年來BIM技術在建筑行業如一縷春風，使得與建筑業相關行業都煥發出新的活力，博銳尚格也不例外，在傳統技術的基礎上，結合BIM技術，以建筑信息模型為載體聚合信息，建立了一套特有的物業運維系統。通過這個案例讓我們了解到，BIM技術的出現并不是創造了多么嶄新的突破性技術，而是由于其系統的整合了若干既有因素，為客戶帶來了創新性的價值。所以我們應該從系統的使用者——物業管理單位的角度去梳理他們的需求是什么？他們日常管理的難點是什么？他們物業管理流程是什么？

第一次運維系統會議
在四月中旬，曾有幸邀請到仲量聯行的代表與我們進行了友好的技術交流，席間對方詳細介紹了他們在物業管理過程中遇到的問題，例如傳統能耗數據的采集并不能有效的幫助物業管理人員掌握異常數據的預警和分析工作，導致在遇到不明原因的數據異常時，需要指派大量的人工和設備進行本地數據的采集、匯總和分析。這一點上基于BIM技術的運維系統可以采用遠程數據采集加可視化監控的手段，把實時數據以曲線的形式展示給物管人員，超過設定閾值的異常數據將予以報警，這樣的優勢在于即贏得了維修時間，又防止了事態的擴大化，同時也會增加租戶的信賴。所以說，運維數據才是運維系統的應用基礎！

六月初上海陰雨連連，前期在對市場上的運維系統多方分析后，VDC應用中心組織舜元企業發展大廈的物業管理團隊召開了第一次運維系統試點的會議，此次會議主要是為了梳理現有物業管理內容、管理過程中遇到的問題和物業管理過程中一些主要的運維數據。會議中我們了解到傳統物業管理的思路已經植根物管行業多年，但積累的問題也是顯而易見的，經過雙方交流，認為運維數據的信息化仍然是運維工作的第一要務，而故障預警、能耗分析、可視化管理技術肯定也能為物業日常管理提供良好助力，下一階段我們將按照既定的規劃對大廈物業運維數據進行整理工作，為運維系統提供堅實的基礎！